وبلاگ

بند چهارم- ویژگی‌های عقد اجاره به شرط تملیك: 34 الف-اجاره به شرط تملیك عقدی است اعتباری: 34 ب- كتبی بودن اجاره به شرط تملیك: 35 فصل سوم: احکام و آثار اجاره به شرط تملیک… 38 مبحث اول- قرارداد اجاره به شرط تملیک.. 39 گفتار اول- ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک.. 41 گفتار دوم- عناصر اجاره به شرط تملیک.. 42 مبحث دوم- احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک.. 45 گفتار اول- موارد قانونی فسخ. 45 گفتار دوم- موارد قراردادی فسخ. 45 گفتار سوم- حقوق و تکالیف طرفین. 46 گفتار چهارم- حقوق موجر 46 گفتار پنجم- تکالیف موجر 46 گفتار ششم- حقوق مستاجر 47 گفتارهفتم- تکالیف مستاجر 47 گفتار نهم- انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک.. 48 مبحث سوم- ضرورت كنترل حقوقی و اقتصادی قراردادهای اجاره به شرط تملیك: 48 گفتار اول- ضمانت اجرای تخلف از انجام تعهد از سوی مستأجر: 49 منابع.. 53 چکیده با توجه به مصادیق مختلف و رایج عقد اجاره به شرط تملیک و تعاریف مختلفی که ارائه شده است، ماهیت یکسانی برای این عقد قائل نیستند. برخی از مصادیق منطبق با عقد اجاره و شروط خاص تبعی است. برخی آن را بیع دانسته اند و حتی برخی از کشورها در مقررات موضوعه، احکام بیع اقساطی را بر این عقد حاکم کرده اند. برخی نیز ماهیت خاص برای آن قائل شده اند. از طرفی، در اغلب موارد،چنانچه شروط ضمن عقد محقق نگردد و موجب انحلال عقد شود، معمولاً موجر- بایع در راستای حصول حداکثر منافع خود، مایل به اعمال اثر انحلال عقد اجاره است تا آنچه را دریافت نموده، صرفاً به عنوان مال الاجاره محسوب و موضوع عقد را نیز مسترد نماید و بخشی از اقساط را که جزیی از ثمن بوده  نیز تصاحب کند. از این رو،  خصوصاً در حالتی که بیشتر اقساط تأدیه شده باشد،گاه شبهه ی جمع عوضین در نزد یکی از طرفین قوت می یابد. به جهات مذکور، برخی از برای جلوگیری از بی عدالتی آن را مشمول احکام بیع اقساطی معلق  دانسته اند. برخی نیز در صورت انحلال، دادرس را مختار در تعدیل اثر انحلال می دانند. جهات اصلی مخالفت با این عقد، غالباً ناظر به حالت انحلال است که موجب بی عدالتی و به نوعی عدم موازنه است. در انعقاد عقد، طرفین صرفاً نظر به عقد اجاره ی سنتی ندارند، بلکه در توافق آنها تملیک عین نیز با شرایط خاص خود در نظر است، اما در صورتی که شرایط محقق نگردد، در عمل آثار انحلال اجاره را بر رابطه ی حقوقی بار می کنند.تحمیل اثر انحلال اجاره به تنهایی، موجب بی عدالتی ونیز محالفت با این عقد شده است. برای گریز از این ایراد، چنانچه مقنن با اداره ی این عقد، و پیش بینی شروط حمایتی، اثر انحلال رابطه ی حقوقی را بطور کامل بیان نماید تا انحلال قسمتی از عقد که مربوط به تملیک عین بوده،آثار خود را به بار آورد و قسمت دیگر که مربوط به استفاده از منافع بوده است نیزآثار خاص خود را ایجاد کند، در این صورت زمینه ی بی عدالتی از مبنا و اساس مرتفع خواهد شد. کلمات کلیدی:اجاره به شرط تملیک،بیع اقساطی،شروط ضمن عقد،شرط فعل تملیک،شرط نتیجه تملیک.

مقدمه

اجاره به شرط تملیک عقدی است که در نظامهای مختلف حقوقی رواج یافته است. با وجود این، برخی از کشورها که خود در قبول آن پیشرو بوده اند، به جهات مختلف با آن مخالفت نموده و احکام بیع اقساطی معلق را بر آن حاکم کرده اند. از سوالات مطرح در این نوشته این است که علت این مخالفتها چیست و راهکار حقوقی آن کدام است؟ برخی از صاحب نظران، توجیه ماهیت آن را مشکل و برخی آن را باطل و به تعبیر فقهی، خلاف شرع دانسته اند. اشکالات مطرح در مورد ماهیت آن را بررسی و سعی در پاسخ به ایرادت کرده ایم. جایی که  دخالت قانونگذار برای جلوگیری از بی عدالتی ضرورت دارد را حتی المقدور معلوم و به قدر بضاعت پیشنهاد قابل بررسی را مطرح نموده ایم. مصادیق متنوع و شروط متفاوت با آثار مختلف، موجب تعاریف مختلف و حسب مورد منشاء ایراداتی که خود باعث تغییر نگرشها و اصلاحات ادامه داری شده است. مطالب این نوشته را در  سه فصل بررسی نموده ایم.در فصل اول تاریخچه،تعاریف و اشکالات مطرح که موجب مخالفت و گاه نفی این عقد شده است پرداخته یم و در بخش دوم طی دو فصل، ماهیت عقد را با توجه به مصادیق رایج آن در برخی نظامهای حقوقی و انواع شروط رایج ومتصور در این عقد را -که در مواردی می تواند مانع بی عدالتی در حالت انحلال و اجرای عقد شود- بررسی نموده ایم.   تعداد صفحه : 62 قیمت : 8800 تومان